Informativo Bernhoeft

“A vantagem deste sistema é justamente esta proteção do patrimônio e dos interesses dos compradores. A desvantagem é que os compradores terão uma despesa a mais na compra, para contratar uma auditoria que irá fiscalizar as contas, [...], recolhimentos de impostos, enfim, a contabilidade da obra, e garantir assim a manutenção do patrimônio de afetação”.
Associação Brasileira dos mutuários da Habitação.

Toda atividade empresarial traz consigo riscos financeiros. A incorporação de imóveis, por movimentar altos valores, tem riscos elevados.

Por isso, depois de grandes empresas do segmento terem fechado as portas (a principal delas sendo a Encol), o Governo criou a figura do Patrimônio de Afetação.

Optar por esse regime significa que cada incorporação fica segregada do patrimônio do incorporador, ou seja, o patrimônio da incorporação será destinado “à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes”, conforme disposto na Lei nº 4.591/64, art. 31-A, com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004, art. 53.

Esse tipo de regime proporciona, na prática, uma maior proteção para os adquirentes, já que o patrimônio do respectivo empreendimento não se “misturará” com o da empresa. Isso significa que cada empreendimento sujeito ao regime responderá unicamente pelas dívidas e obrigações vinculadas à incorporação. Toda a movimentação financeira, inclusive, deve ser mantida e movimentada em conta específica. Além disso, o incorporador responde por qualquer prejuízo que causar ao patrimônio sujeito ao regime de afetação.

O benefício para o adquirente é evidente (segurança), e, para o incorporador, a opção pode ser utilizada como instrumento de marketing, pois evidencia uma solidez econômico-financeira, já que o terreno não poderá ser dado em garantia para eventuais empréstimos.

Além dessa questão contábil, as empresas que trabalham com patrimônio de afetação também podem optar por uma forma de tributação diferenciada, o Regime Especial de Tributação – RET, que unifica o Imposto de Renda, a Contribuição Social, o PIS e a Cofins em um único recolhimento.

Esse recolhimento unificado é equivalente a 7% do total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação.

É preciso ver caso a caso, pois aderir ao RET é uma opção. A adesão nem sempre constitui vantagem tributária, como em empreendimentos sujeitos ao regime de afetação em empresas optantes pelo Lucro Presumido, já que a soma das alíquotas no Lucro Presumido é menor, conforme a tabela abaixo (enfatizando que, no Lucro Presumido, as receitas e variações financeiras decorrentes de venda de imóveis são sujeitas à base de 8%, mesma base da venda dos imóveis):

Tributariamente, o RET, neste caso, não é uma boa opção. No entanto, com o objetivo de aumentar o controle de segregação dos impostos do patrimônio de afetação, o RET é uma alternativa a ser considerada, visto que é recolhido em um Darf à parte, inclusive com o CNPJ diferenciado (CNPJ do empreendimento sujeito ao Patrimônio de Afetação).

A Lei nº 11.638, conhecida como a Lei das S/A, não trouxe apenas mudanças nos aspectos societários das empresas brasileiras — tema do último Informativo Bernhoeft. Um dos pontos mais polêmicos diz respeito ao impacto tributário da nova legislação nas empresas.

Entre os próprios especialistas da área, ainda não há consenso. Há quem defenda que as alterações contábeis da Lei das S/A trazem automaticamente efeitos tributários. Outros acreditam que o impacto nos tributos ainda depende de algum tipo de alteração específica nessa área. Em meio a essa indefinição, é importante que as empresas fiquem atentas.

Um dos casos que merecem atenção diz respeito às empresas que se beneficiam de incentivos fiscais. Hoje, o valor referente ao subsídio recebido é contabilizado pela empresa como Reserva de Incentivo Fiscal, isento de tributação e incorporado ao Patrimônio Líquido. Pela nova regra, segundo alguns tributaristas, esses valores passam a ser contabilizados efetivamente como resultados, estando sujeitos à tributação de IR, CSLL, PIS e Cofins, por exemplo.

É importante que as empresas com benefícios fiscais consultem sua assessoria jurídica sobre essa possibilidade e fiquem atentas a uma eventual regulamentação na Lei das S/A que traga uma definição sobre essa e outras questões.

Sociedade de Propósito Específico – SPE

Com a chegada de importantes projetos estruturadores e investimentos externos, Pernambuco está passando por um dos momentos mais promissores de sua história econômica. Nesse cenário, uma boa dica para as empresas locais que pretendem firmar parcerias com grupos que chegam ao Estado é estabelecer uma Sociedade de Propósito Específico – SPE. Essa nova forma de fazer negócios funciona como uma espécie de consórcio, no qual duas empresas criam uma terceira, com o fim específico de desenvolver um projeto ou empreendimento, algumas vezes com prazo de existência determinado. Muito comuns na área da Construção Civil, as SPEs trazem vantagens tributárias (evitam a bitributação), permitem o compartilhamento de riscos e asseguram maior transparência ao negócio, constituindo-se em uma boa oportunidade de mercado para as empresas locais. Como em toda sociedade, são necessários alguns cuidados na operacionalização, a exemplo da elaboração adequada do contrato societário e da definição clara dos papéis de cada empresa.

Exigência de depósito prévio nas contestações administrativas

A exigência do depósito prévio de 30% do valor a ser contestado para recorrer à segunda instância administrativa (Conselho de Contribuintes) foi revogada pela edição da Medida Provisória nº 413/2008, produzindo efeitos a partir de três de janeiro de 2008. Além da edição dessa norma jurídica, há também jurisprudência do Supremo Tribunal Federal favorecendo os contribuintes nessa situação.